L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 février 2025 (Pourvoi n° 23-14.697) confirme une règle primordiale en droit de la copropriété : en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné un syndic, celui-ci ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de la période durant laquelle son mandat était irrégulier. Cette décision a des implications pratiques non négligeables pour les copropriétaires et les syndics, en particulier concernant les honoraires perçus par un syndic sans mandat valide.
Rappel des faits :
Dans cette affaire, un propriétaire a demandé à être indemnisé par le syndicat des copropriétaires après l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale ayant désigné le syndic. La cour d’appel avait rejeté la demande, estimant que, bien que le procès-verbal ait été annulé, le syndic avait légitimement exercé sa mission pendant la période en question, et que les honoraires ne pouvaient pas être annulés rétroactivement. Cependant, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, rappelant que tout paiement indu doit être restitué, même si l’irrégularité de la désignation était connue au préalable.
Les principes juridiques :
L’arrêt du 27 février 2025 vient renforcer une jurisprudence constante en la matière.
Lorsqu’un syndic est désigné sans respecter les règles de la copropriété, notamment l’obligation d’un vote formel pour la reconduction de son mandat, ses actes et honoraires sont considérés comme indus.
Il est important de noter que, selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la reconduction du mandat du syndic doit être expressément votée lors de l’assemblée générale annuelle. Si ce processus est omis, les actions menées par le syndic sont juridiquement nulles, y compris la perception de ses honoraires.
Conséquences pratiques :
Nullité des honoraires perçus :
Comme l’a confirmé la Cour de cassation, un syndic ne peut percevoir d’honoraires si son mandat a été annulé ou s’il a continué à exercer ses fonctions sans une nouvelle désignation validée en assemblée générale. La jurisprudence a clairement énoncé que le paiement des honoraires, même en cas de connaissance préalable de l’irrégularité, ne fait pas obstacle à une demande en restitution des sommes versées à tort.
Récupération des honoraires par les copropriétaires :
Le syndicat des copropriétaires peut ainsi demander le remboursement des honoraires versés au syndic durant la période où son mandat était irrégulier. Cela s’applique même si le paiement a été effectué en connaissance de l’irrégularité des décisions.
Ce principe découle de la notion de répétition de l’indu, qui implique que toute somme versée à tort doit être restituée, indépendamment de l’absence de faute du payeur.
Importance de la régularisation des mandats :
En pratique, il est crucial pour les syndics et les copropriétaires de veiller à ce que la reconduction du mandat de syndic soit systématiquement soumise au vote de l’assemblée générale.
Un manquement à cette obligation peut entraîner la nullité du mandat, et par conséquent, l’annulation des honoraires perçus.
Les actes du syndic après expiration du mandat :
Il est également essentiel de rappeler que, même si un syndic continue de gérer l’immeuble après l’expiration de son mandat, ses actes sont considérés comme nuls en vertu des règles d’ordre public.
En l’absence d’un renouvellement valide du mandat, ses actes sont dépourvus de toute valeur juridique, ce qui peut notamment mettre à mal des procédures judiciaires initiées sans mandat.
Les copropriétaires peuvent ainsi contester ces actes et demander le remboursement des sommes perçues.
Conclusion :
Cet arrêt rappelle avec force qu’un syndic ne peut prétendre à des honoraires que si son mandat est valide et dûment reconduit.
En l’absence de mandat formel, les copropriétaires sont en droit d’exiger la restitution des sommes indûment perçues.
Cette décision vient renforcer la protection des copropriétaires et met en lumière la nécessité pour les syndics de respecter rigoureusement les règles de gestion et de transparence.