L’achat d’un bien immobilier peut malheureusement réserver de mauvaises surprises une fois l’acte signé.
Vous venez d’acheter un logement et, quelques semaines ou mois plus tard, vous découvrez un problème majeur que vous n’aviez pas remarqué lors des visites ? Canalisation défectueuse, toiture infiltrée, murs fissurés, fondations instables… Il pourrait bien s’agir d’un vice caché. Pas de panique, voici les étapes essentielles à suivre pour faire valoir vos droits et obtenir réparation :
- 🔍 Identifier un vice caché: Le régime de la garantie des vices cachés, régi par les articles 1641 et suivants du Code civil, protège l’acquéreur contre les défauts qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus
Il s’agit donc d’un vice :
- Inhérent à l’immeuble, c’est-à-dire non causé par un usage inadapté du bien par l’acquéreur ;
- Antérieur à la vente ;
- Non apparent lors de l’achat pour un acquéreur normalement diligent ;
- Rendant le bien impropre à l’usage ou en diminuant fortement la valeur.
Exemples admis en jurisprudence : des fondations défectueuses, la présence de termites, la présence d’amiante même si elle n’interdit pas l’habitation mais rend plus onéreuse la réalisation de travaux d’isolation dans les combles, le mauvais état de la toiture nécessitant une réfection complète, ou encore l’absence de vide-sanitaire rendant l’immeuble impropre à l’habitation en raison de l’humidité.
- 📝 Se constituer la preuve du vice: Conformément au droit commun, la charge de la preuve repose sur le demandeur à l’action en garantie des vices cachés. Elle porte à la fois sur l’existence, la gravité, le caractère caché et l’antériorité du vice par rapport à la vente.
Le vice caché étant un fait juridique, sa preuve peut donc être apportée par tous moyens : témoignages, présomptions, documents écrits (factures, devis de réparation, rapports techniques), correspondance, rapports d’expertise, procès-verbal de constat de commissaire de justice, photographies, etc.
L’expertise technique demeure toutefois le mode de preuve privilégié, tant pour caractériser le défaut que pour évaluer son antériorité et son impact sur l’usage du bien.
Pour se constituer la preuve d’un vice caché, il vous est donc conseillé :
- De rassembler tous les éléments factuels disponibles (factures, courriers, photographies, constats, témoignages, rapports techniques…) ;
- Si possible, de solliciter une expertise judiciaire ou contradictoire;
- De présenter un faisceau d’indices concordants, notamment lorsque l’expertise n’est pas possible ;
Permettant ainsi de démontrer l’antériorité, la gravité et le caractère caché du défaut.
- 📩 Contacter le vendeur pour tenter une résolution amiable: Pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés, il est impératif de notifier le vendeur de la découverte du vice caché par tout moyen permettant de prouver la date et la réalité de la notification.
Il vous est donc conseillé d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au vendeur pour engager une discussion, en exposant précisément la nature du vice constaté, les conséquences sur l’usage du bien, et les demandes formulées (participation aux réparations, indemnisation, baisse du prix).
Il vous est par ailleurs possible de faire appel à un médiateur ou à un conciliateur de justice pour faciliter le règlement du litige.
- ⚖️ Contacter un avocat et saisir le tribunal judiciaire compétent: En cas d’échec amiable, l’action judiciaire doit être engagée dans les 2 ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser 20 ans à compter de la vente (sauf ventes antérieures au 19 juin 2008, où des règles transitoires peuvent s’appliquer). Consulter rapidement un professionnel du droit vous permettra d’évaluer la recevabilité de l’action et le respect des délais.
S’il existe un vice caché, vous aurez la possibilité de demander soit une annulation de la vente avec remboursement du prix (action rédhibitoire), soit une diminution du prix de vente (action estimatoire), ainsi que des dommages et intérêts si la mauvaise foi du vendeur est prouvée.
En effet, la pratique notariale a introduit dans la rédaction des actes de vente d’immeubles des clauses, dites “de non-garantie des vices cachés”, ayant pour effet de paralyser toute action de l’acquéreur, à condition que le vendeur soit de bonne foi et ne soit pas un professionnel de l’immobilier (face à un non-professionnel).
Il est bien entendu recommandé de consulter un professionnel du droit pour maximiser ses chances de succès et respecter toutes les formalités. Notre cabinet est à votre écoute et prêt à vous assister efficacement dans l’ensemble de vos démarches.